¿Cómo convirtió China los sueldos en una herramienta de financiamiento de vivienda?

▸ Análisis estratégico · The Chinaexpert

Quién gana, quién paga y qué decide Chile

Los centros de gestión del Fondo de Previsión de Vivienda operan a nivel de ciudad desde 1999, bajo supervisión del Ministerio de Vivienda. Cada ciudad administra su propio fondo, recauda los aportes obligatorios de empresas y trabajadores, y presta hipotecas a tasa preferente a sus cotizantes. Funciona como una caja de propósito único, lejos de un banco comercial o una administradora de pensiones: el dinero entra por planilla y solo sale para vivienda. El diseño viene del Fondo Central de Previsión de Singapur, adaptado para que el ahorro obligatorio se canalice a la casa propia en vez de a la pensión.

La reforma de 1998 eliminó la vivienda gratuita que entregaba la empresa estatal. Mientras la casa era un beneficio laboral, nadie necesitaba ahorrar para comprarla. Al comercializar el mercado, el trabajador pasó a necesitar un pie y una hipoteca. El incentivo modificado fue volver obligatorio y automático ese ahorro, y premiarlo con crédito más barato que el bancario. El descuento forzoso en planilla elimina la decisión individual de ahorrar: el sistema ahorra por el trabajador y le devuelve el beneficio solo si compra vivienda, lo que encauza el dinero exactamente hacia donde el Estado quería.

El financiamiento salió del propio bolsillo del trabajador y de su empleador, no del presupuesto. El fondo presta el ahorro acumulado de todos los cotizantes a quienes compran casa. Ganaron los trabajadores formales urbanos con empleo estable, que accedieron a hipotecas baratas y construyeron patrimonio; ganaron las inmobiliarias, por la demanda financiada; y ganó el Estado, que comercializó la vivienda sin poner plata fiscal. El trabajador que cotizó y compró a tiempo capturó el beneficio de la tasa preferente y de la valorización inmobiliaria de las dos décadas siguientes.

Lo pagaron los excluidos y los que ahorraron sin comprar. El migrante rural que levantó los edificios cotiza poco porque su empleo es informal, así que el fondo que financia la ciudad no lo cubre. Y el saldo en cuenta rinde un interés de depósito bajo, a veces inferior a la inflación, de modo que quien acumula sin llegar a comprar ve su ahorro perder poder adquisitivo mientras financia la hipoteca barata de otro. El costo es regresivo: subsidia al trabajador formal que compra y castiga al informal que no puede.

Funciona como herramienta de acceso a la vivienda formal y falla como instrumento de equidad urbana. El resultado comprobable es una de las tasas de propiedad de vivienda más altas del mundo entre trabajadores urbanos formales. Su reverso es que los migrantes que construyeron esas ciudades quedaron fuera del sistema que las financió, y que el ahorrante de bajo ingreso subsidia con su interés castigado al comprador de ingreso medio. El mismo diseño que democratizó la casa propia para unos la volvió inalcanzable para quienes más dependían de un mecanismo de ahorro.

Esto se parece al Fondo Central de Previsión de Singapur más que a cualquier banco: un ahorro forzoso dirigido. El Estado obliga a trabajador y empleador a guardar una parte del sueldo en una cuenta que solo se abre para la vivienda. Propiedad privada del ahorro, pero el Estado decide para qué sirve y cuándo sale. En el eje socialista aparece la meta colectiva de que cada familia llegue a la casa propia; en el eje de mercado, ese dinero igual compra en un mercado inmobiliario privado. Para quien cree que ahorrar es un acto libre: aquí ahorrar es obligatorio, y el destino del ahorro lo fija la ley.