¿Cómo funciona el mercado inmobiliario chino sin propiedad privada del suelo?

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Quién gana, quién paga y qué decide Chile

La pieza legal es la enmienda constitucional de 1988 y, sobre ella, la Ley de Administración de Suelo y la Ley de Propiedad de 2007. Juntas crearon una figura rara: el derecho de uso de suelo, un activo privado que descansa sobre tierra pública. El Estado, a través de las autoridades locales de suelo, es el único vendedor en el mercado primario: subasta parcelas por 40, 50 o 70 años. Desde ahí nace todo lo demás —el mercado secundario de viviendas, las hipotecas, la especulación—, pero el dueño último del terreno nunca deja de ser el Estado.

El incentivo nació del lado fiscal y del lado del ahorro. Para los gobiernos locales, vender derechos de uso por 70 años de golpe equivale a cobrar hoy 70 años de renta del suelo: dinero inmediato para construir. Para las familias chinas, con pocas alternativas de inversión y una bolsa poco confiable, el departamento se volvió la caja de ahorro preferida; comprar «ladrillo» era guardar valor. Esos incentivos —el del municipio que cobra adelantado y el de la familia que ahorra en vivienda— inflaron la demanda y empujaron los precios durante 20 años.

Financiaron los bancos estatales y los ahorros familiares, a menudo pagados por adelantado: en China es común comprar el departamento antes de que esté construido (preventa). Ganaron los gobiernos locales, que cobraban el derecho de uso completo por adelantado; los promotores, que usaban la preventa como crédito gratis para levantar la siguiente torre; y los hogares que entraron temprano, cuando el precio por metro cuadrado era una fracción del actual. El sistema convirtió suelo público en la mayor reserva de riqueza privada de los chinos: cerca del 70% del patrimonio de los hogares quedó en vivienda.

El costo recae sobre quien compra tarde y sobre quien compró en preventa una torre que el promotor no terminó. Cuando Evergrande y otros grandes promotores entraron en default desde 2021, millones de familias quedaron pagando hipotecas por departamentos sin entregar. También lo pagan los compradores jóvenes de hoy, que enfrentan precios de varias décadas de salario en ciudades como Shenzhen o Shanghái. Y queda una duda jurídica encima de todos: qué pasará, y cuánto habrá que pagar, cuando empiecen a vencer en masa los derechos de uso a 70 años firmados en los años 1990.

La contradicción es jurídica y política. El Partido Comunista mantiene en la Constitución que el suelo es público —bandera socialista— mientras permite que ese mismo suelo alimente el mercado de activos más especulativo de su economía. Funciona para recaudar y para que la familia ahorre; falla cuando el precio sube tanto que la vivienda se vuelve inalcanzable y el régimen, que promete igualdad, administra la mayor desigualdad patrimonial de su historia entre propietarios tempranos y entrantes tardíos. Por eso Xi Jinping acuñó en 2017 la consigna «las casas son para vivir, no para especular».

El casillero «comunismo» confunde. El dueño del suelo es el Estado, pero el uso se subasta, se hipoteca y se especula: eso describe un capitalismo de Estado aplicado a la tierra, donde el gobierno es el gran arrendador monopólico y el mercado hace el resto. El parecido más exacto es Singapur, democracia capitalista donde el Estado posee cerca del 90% del suelo y lo entrega en arriendos de 99 años a través de su Junta de Vivienda (HDB). En los ejes: propiedad del suelo pública, asignación por precio, poder de fijar oferta en el Estado, objetivo recaudar y capitalizar al ciudadano. Socialismo en el título, mercado en la práctica.