¿Cómo intenta China reutilizar millones de viviendas en plena crisis inmobiliaria?

▸ Análisis estratégico · The Chinaexpert

Quién gana, quién paga y qué decide Chile

Intervienen 3 instituciones a la vez. El banco central —el Banco Popular de China— pone la línea de crédito que financia las compras. Los gobiernos locales, a través de empresas estatales, son los que compran los departamentos sin vender. Y el regulador de la vivienda fija las reglas: qué se compra, a qué precio y para qué uso social. El Estado actúa como comprador de último recurso de un mercado privado que se cayó, usando su banco central y sus empresas para absorber el excedente. Es intervención directa en el precio de la vivienda mediante compra pública, algo que solo un Estado con estas palancas puede intentar.

El incentivo cambió de alentar la construcción a frenar la caída. Durante 20 años, el Estado quería que se construyera y que los precios subieran, porque de ahí salían sus ingresos y el ahorro de las familias. Con el desplome, el incentivo se invirtió: ahora teme que la caída de precios destruya el patrimonio de la clase media, frene el consumo y contagie a los bancos. Comprar el excedente busca poner un piso al precio y calmar el pánico. Pero el mismo Estado no quiere inflar otra burbuja, así que compra con cautela y a precio bajo, lo que limita el tamaño del rescate.

Financia el banco central con su línea de crédito, y los gobiernos locales que se endeudan para comprar. Ganan —si el plan funciona— los promotores, que liquidan inventario y consiguen caja para terminar obras; los compradores que esperaban entrega de departamentos encallados; y las familias de ingresos medios y bajos que accederían a arriendo asequible. Gana el sistema bancario, que evita una cadena de impagos. Y gana el gobierno, que busca estabilizar el mercado sin un rescate masivo y visible. Convertir stock privado invendible en vivienda pública de arriendo sería, de lograrse, resolver 2 problemas con una sola compra.

El costo lo cargan los gobiernos locales y el futuro. Muchos municipios ya están endeudados por las finanzas del suelo y no tienen caja para comprar a la escala necesaria, así que el programa avanza lento. Si compran caro, rescatan al promotor imprudente con dinero público; si compran muy barato, el promotor no vende y el excedente queda igual. Lo paga también quien compró vivienda como inversión y ve caer su valor sin que el Estado lo compense. Y lo pagará el contribuyente si el crédito del banco central termina financiando viviendas que nadie arrienda. El rescate traslada el riesgo del mercado al balance público.

La contradicción es de dosis. Un rescate chico no alcanza para mover un excedente de millones de viviendas; uno grande volvería a inflar el mercado que el propio Estado quiso enfriar con las «tres líneas rojas» y con la consigna «las casas son para vivir, no para especular». China quiere poner un piso al precio sin reconstruir la burbuja, y esos 2 objetivos tiran en sentidos opuestos. Además, el que debe ejecutar la compra —el gobierno local— es el mismo que la crisis dejó sin dinero. El instrumento existe y la voluntad también, pero el tamaño del problema supera, por ahora, el tamaño de la solución.

Esto se parece menos al comunismo y más a lo que hizo Estados Unidos en 2008: rescatar un mercado privado en caída con dinero público. Es socialismo de mercado en acción: una economía donde el mercado fija precios casi siempre, pero el Estado entra como comprador de último recurso cuando el mercado se quiebra y amenaza a todos. En los ejes: propiedad mixta —privada en origen, que pasa a pública—, asignación de mercado con intervención estatal puntual, poder de rescate en el banco central y los gobiernos, objetivo evitar el colapso y proteger el ahorro social. El Estado como red de contención del capitalismo, no como su reemplazo.