945.234 habitantes: Zhengdong, la 'ciudad fantasma' que CBS filmó vacía en 2013, tiene hoy un PIB de US$19.200 millones

Zhengdong permite desmontar — pero también matizar — la narrativa de las 'ciudades fantasma' chinas. La conclusión más potente no es que las ghost cities hayan sido inventadas. La conclusión es que bajo una misma etiqueta se mezclaron 3 fenómenos urbanos completamente distintos, y esa confusión distorsionó durante más de una década la comprensión occidental de cómo funciona la urbanización china.

El primero es la 'ciudad fantasma temporal': infraestructura construida antes de la llegada de la población. Durante algunos años hay mucho capital físico y poca actividad humana. Después puede llenarse. Zhengdong es el caso paradigmático. En 2005 tenía 80.000 habitantes. En 2008, 210.000. En 2011, 550.000. En 2020, el censo contó 945.234. Lesley Stahl y el equipo de CBS 60 Minutes filmaron un distrito que tenía 10 años de construcción y que estaba en medio de la transición entre infraestructura vacía y ciudad habitada. La variable que faltaba en el reportaje era una sola: tiempo.

El segundo fenómeno es la 'vivienda fantasma' (ghost housing). Una ciudad puede tener millones de personas y al mismo tiempo cantidades enormes de departamentos vacíos — segundas y terceras viviendas, inversión especulativa, proyectos sin terminar, barrios con ocupación muy baja. El China Household Finance Survey de la Southwestern University of Finance and Economics midió en 2017 que aproximadamente el 22% de las viviendas vendidas en China estaban desocupadas — más de 50 millones de departamentos vacíos después de la venta. Un estudio de Nature Cities (Shi, Taubenboeck et al., 2024) confirmó que la eficiencia de utilización de vivienda en zonas altamente urbanizadas de China cayó del 84% en 2010 al 78% en 2020. Ese problema inmobiliario es real y no desaparece porque Zhengdong haya funcionado.

El tercer fenómeno es la 'ciudad fantasma permanente': distrito o ciudad construida sin suficiente población futura, sin industria, sin universidad, sin nodo logístico, sin migración neta, sin capacidad económica regional que la respalde. Ahí el tiempo no resuelve el problema. Xiong'an New Area, anunciada por Xi Jinping en abril de 2017 como proyecto nacional prioritario, seguía reportando 'calles vacías' a finales de 2025 según Vision Times. Una ciudad construida para una demanda que nunca aparece puede terminar permanentemente subocupada.

Zhengdong tenía algo que muchas verdaderas ghost cities no tenían: Zhengzhou detrás. La ciudad completa tenía 12,60 millones de residentes en el censo de 2020 y llegó oficialmente a 13,138 millones a finales de 2025. Zhengdong no era una ciudad autónoma intentando fabricar habitantes desde cero. Era la expansión oriental planificada de una metrópolis de más de 10 millones de habitantes. El activo no eran los edificios. Era fabricar una nueva centralidad urbana — CBD financiero, gobierno provincial, 15 universidades en Longzihu, estación de alta velocidad, 3 líneas de metro, parques, lagos — y eso finalmente ocurrió. La ocupación residencial pasó del 20-30% en 2012 al 50-60% en mayo de 2014, justo después de que el Metro Línea 1 llegara al CBD de Zhengdong en diciembre de 2013 y la estación de alta velocidad abriera en septiembre de 2012.

El dato más revelador es la densidad. Si se toman los 1,3 millones de personas reportadas por el gobierno sobre los 260 km² administrativos, la densidad es de aproximadamente 5.000 habitantes por km². Si se relacionan con los 120 km² de área efectivamente construida, son aproximadamente 10.800 habitantes por km² construido. Eso está extremadamente lejos de la imagen de una ciudad vacía.

Pero aquí viene la parte que conecta directamente con el presente. El modelo de financiamiento que construyó Zhengdong — el land finance, donde los gobiernos locales adquieren suelo rural barato, lo reclasifican como urbano, lo venden a desarrolladores a precio de mercado, e inyectan el terreno como colateral en vehículos de financiamiento local (LGFV) para pedir más préstamos — colapsó después de 2021. Los ingresos por venta de tierras de los gobiernos locales chinos pasaron de 8,7 billones de yuanes en 2021 (el pico) a 4,15 billones en 2025, una caída del 52% en 4 años. A finales de 2023 existían más de 3.200 LGFV con 7 billones de yuanes (US$1 billón) en bonos pendientes. Empresas que representaban el 40% de las ventas de vivienda en China entraron en default después de 2021. Aproximadamente 20 millones de viviendas pre-vendidas en toda China quedaron sin terminar. Que Zhengdong haya funcionado en 2003-2020 con Zhengzhou creciendo detrás no significa que el mismo mecanismo sea replicable hoy con la demografía china en contracción y el land finance desmantelado. Esa es la lección que se pierde cuando alguien pone una foto de Zhengdong y escribe 'China construyó una ciudad donde nadie vive'.